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房地产调控将更趋灵活和市场化 提出"盘活存量"

2014-04-18 12:39:26        


 

中央经济工作会议提出,特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。可以预见,今后北京低密度、低容积率住宅供应会越来越少。 从十八届三中全会到上周闭幕的中央经济工作会议、全国

 

 

中央经济工作会议提出,特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。可以预见,今后北京低密度、低容积率住宅供应会越来越少。

从十八届三中全会到上周闭幕的中央经济工作会议、全国城镇化工作会议,三次会议及有关文件都没有明确提及“房地产调控”,但在业内人士看来,有关文件精神多处都与房地产相关。万达集团董事长王健林在接受新京报记者采访时就表示,城镇化是一定离不开房地产的,当然不能说城镇化就是房地产。

不直接提房地产调控,并不等于不调控房地产。在业内看来,房地产调控正在转向。

未来,在今年中央一系列精神指导下,房地产调控也将趋向市场化,趋向灵活。

未来调控将更注重差别化

中央经济工作会议提出,要努力解决好住房问题,探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。

许多业内人士都注意到,从今年10月中央政治局第十次集体学习时,习近平总书记强调加快推进住房保障和供应体系建设开始,中央不再明确提到房地产调控,也不再提及调控房价。

高盛高华证券认为,此次中央经济工作会议并未表示需要“调控”房地产市场,而是强调需要“解决”住房问题。微妙的差异或许反映出,为了保障住房民生,政府的最新工作重点在于增加供应,而不是限制需求(因此也无需明确强调对房价的调控)。

中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时谈到,2013年的楼市调控相对于以往有了很大改善,例如今年四季度多个城市出台调控措施,这就是中央分类指导的结果。而在过去,中央因地制宜对地方进行差别化分类指导是不够的。

在朱中一看来,侧重于房价调控,是过去10年房地产调控的一大不足。此外,国家层面缺少房地产中长期制度、顶层设计滞后、行政性措施较多,对地方差别化指导不够也是不足之处。

而从中央经济工作会议公报看,“努力解决好住房问题”取代了房地产调控的提法。朱中一认为,未来在调控方式、手段上会有改进。包括对地方调控进行分类指导、坚持前10年调控提出的差别化的税收和货币政策、包括将房地产调控融入改革等。

多项改革与房地产相关

房地产调控寓于改革当中成为包括朱中一、陈淮在内多位业内人士共识。

“至少在三中全会的改革文件里,有10个地方和房地产有密切关系。”12月16日,在2013网易房产年会上,城乡建设部政策研究中心原主任、中国社科院研究生院城乡建设系主任陈淮这样表示。他认为,十八届三中全会关于发展直接融资、规范与发展债券市场、差别化发展大中城市等要求,都与房地产有关系。

朱中一还表示,中央经济工作会议和城镇化工作会议,对完善城镇化健康发展体制机制,积极稳妥地推进城镇化做出了部署。新型城镇化的推进,对房地产业的发展总体是利好的。城镇化的推进,会带来更多的住房需求,包括自住和改善性需求以及园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区建设等。

朱中一认为,城镇化工作会议提出提高城镇建设用地利用效率,提出“盘活存量”,也与房地产有很大关系。棚户区改造、城中村改造,一些单位自用的土地,没有进入开发阶段的土地都属于存量。他还提出,政府保障与市场供应也不要截然分开,还可以因地探索政府向有多余住房家庭租赁住房用于保障的方式。这也是一种“盘活存量”。

■ 焦点

一线城市宅地供应预计增加

中央经济工作会议明确提出,特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。全国城镇化工作会议也提出,要提高城镇建设用地利用效率。

对此,中国房地产业协会副会长朱中一表示,特大城市房价上涨压力大、供需失衡是直接原因,供应不足首先是供地不足。未来特大城市容积率提高将是趋势,类似别墅等低密度、低容积率住宅供地应该越来越少。

12月16日,华远地产董事长任志强在2013网易房产年会上抱怨,在所有的建设用地中,开发商拿的土地“少得可怜”,“很高兴看到”这次经济工作会议重点提出来要增加住宅用地的供给。

根据北京近年来年度供地计划,商品住宅用地在总供地计划中占比呈现总体下降趋势。2010年,商品住宅用地1250公顷,在总用地中的占比为19.5%;2011年-2013年的占比分别为18.8%、14.9%和15%。

业内预计,根据中央经济工作会议精神,北京住宅供地比例将上升。

房企直接融资比重将增加

中央经济工作会议提出,做好明年经济工作,必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时指出,要改善和优化融资结构和信贷结构,提高直接融资比重。

早在今年10月,住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2013民间资本与房地产业研究报告》就介绍,房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,直接融资资金总额在8年间增长了6.5倍。

高和资本董事长苏鑫介绍,2013年,房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大,房地产信托新增规模占比信托总量明显增长。

业内人士告诉记者,包括发债、上市、私募等都属于直接融资,信托通常也被认为是直接融资,银行贷款则是间接融资。

朱中一也表示,预计房企直接融资比重会继续增加。

一线城市“限购”不会很快退出

全国城镇化工作会议提出,要全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。这一表述与十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》是一脉相承的。

对于严格控制特大城市人口规模等精神,住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮日前表示,限购政策也可以理解为控制城市规模走势的一种办法。

中国房地产学会副会长陈国强也认为,从城市发展角度,户籍政策是差别化的,限购这样的行政手段仍然会沿用。

朱中一则谈到,在目前市场化的替代性政策未出台之前,热点城市的调控政策还要执行,尤其是限购。同时还要考虑到房地产开发周期问题,即使土地开始增加供应,到形成新的房源供应,中间还需要一个时间。

■ 观点

住建部政策研究中心主任秦虹:

房企投资要注重城市群

根据中央最新关于大中小城市发展的精神,房地产的投资应该做如何选择?

住建部政策研究中心主任秦虹认为,房企投资要注重“城市群”,因为今天的中国房地产市场,和过去10年的房地产市场相比,已经出现了巨大的差距,而且中国房地产市场已经出现了分化迹象。所以,在这样一个情况下,房地产开发的投资,一定要研究需求在哪里。秦虹认为,“哪些地方最需要房地产业为产业做服务,为人民的住房需求做支撑,研究好这个问题才是我们房地产投资避免失败、避免风险的最重要环节”。

从城市角度看,今后的房地产市场有的涨,有的不涨,有的处于消化库存阶段,压力非常大。这就和人口流动有很大关系。在这样的情况下,房企投资也就要跟着人口的流动走。

 (责任编辑:廖姝姝)

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